Comment sont imposés les revenus issus de la location de ma part de résidence secondaire ?

Lorsque vous achetez une part de résidence secondaire Prello, vous bénéficiez d'un quota de 44 nuits à utiliser quand vous le souhaitez dans la maison. Si vous n'utilisez pas toutes ces nuits, vous pouvez rendre certaines d'entre elles disponibles à la location saisonnière pour générer des revenus locatifs. Ainsi, vous pouvez couvrir une partie de vos charges et rentabiliser votre investissement. Prello gère tous les aspects de la location saisonnière, de la mise en ligne des annonces à l'accueil des locataires et au versement de vos revenus locatifs. Les loyers ainsi perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux et/ou cotisations sociales.

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Comment est-ce possible de faire de la location meublée soumise à l’IR  avec une SCI ?

Bonne question ! Par nature, une SCI exerce une activité civile et non commerciale, les revenus de cette SCI sont donc imposés à l’IR (en d’autres termes, ces revenus sont taxés au même titre que votre salaire par exemple). Cependant, lorsqu’une SCI met en location un bien meublé (LMNP), les revenus générés par ces locations sont automatiquement soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) et non plus à l’IR.

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C’est pourquoi Prello a opté pour la SCI d’Attribution (SCIA) : cette structure permet aux associés (les coacquéreurs) de faire de la location meublée au travers d’un mandat donné à Prello, tout en restant soumis à l’IR.

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Ainsi, les clients de Prello sont actionnaires d'une SCIA "société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé" et bénéficient à ce titre de la possibilité de louer la résidence qui leur est attribuée en jouissance, pendant la période où elle leur est attribuée. Cette faculté est une particularité de la loi du 6 janvier 1986 ayant institué les sociétés d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé (article 23).

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Dans ce cas de figure, c'est donc l'actionnaire de la SCIA qui est réputé exercer cette activité locative et qui encaisse donc directement les loyers. Aucun flux ne transite par la SCIA dont l'activité reste purement patrimoniale. La loi et la doctrine administrative précisent que cette activité locative (exercée par l'actionnaire) relève du régime fiscal des locations meublées (professionnelles ou non professionnelles, selon le cas) que nous avons détaillé ci-dessous.

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Quelle est la différence entre les statuts de location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) ?

Le LMNP (loueur meublé non professionnel)  et le LMP (loueur meublé professionnel) sont des statuts fiscaux encadrant la location de logements meublés. Les règles fiscales (déficits, amortissements, plus-value…) sont différentes selon le statut.

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💡 Le statut LMNP est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable.

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Vous êtes considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie :

1. Les revenus tirés de vos locations (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieurs à 23 000€ au niveau de votre foyer fiscal.
2. ET ces revenus doivent être inférieurs ou égales aux autres revenus générés les membres de votre foyer fiscal. Autrement dit vous êtes loueur meublé non professionnel si votre activité de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal.

En cas de dépassement des 2 plafonds fixés par les conditions ci-dessus, le LMNP devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

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Exemples :

• Vous percevez 20.000€ de revenus de location meublée, et pas de salaire en France : vous êtes LMNP, car vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23.000€.
• Vous percevez 24.000€ de revenus de location meublée et 30 000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP, vos revenus locatifs dépassent les 23.000€ mais représentent moins de 50% de revenus totaux de votre foyer fiscal.
• Vous percevez 24.000€ de revenus de location meublée et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP, car vos revenus locatifs dépassent les 23.000€ et représentent 50% de revenus totaux de votre foyer fiscal.

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Lorsqu’un bien est mis en location, les loyers qu’il génère sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux et/ou cotisations sociales. La location d’un bien immobilier meublé ouvre le choix, en principe, à deux régimes d’imposition distincts: le régime dit du “Micro BIC” et le “régime réel d’imposition”. 

Pour en saisir la portée, il faut tout d’abord bien distinguer les notions de loyers déclarés (c’est à dire les loyers encaissés par un contribuable au titre d’une activité locative) et de loyers imposés (c’est-à-dire, ceux retenus par l’administration fiscale, après déduction des charges, pour le calcul de l’impôt).

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Option 1 : opter pour le régime Micro-BIC pour déduire jusqu’à 71% des charges

Le micro-BIC est le régime d'imposition le plus "simple" et accessible des deux.

Il s'applique lorsque le montant de vos revenus de l'année précédente n'excède pas :

• 72 600 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
• 176 200 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés

Il permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus pour le calcul de la base imposable à l’impôt sur le revenu. Autrement dit, les loyers imposés sont égaux de 50% des loyers perçus. Dans certains cas (locations dites “saisonnières classées”), cet abattement est de 71%. Les biens proposés par Prello sont dans 90% des cas situés dans des zones éligibles à cette qualification de “meublé de tourisme”, et Prello se charge des démarches administratives pour en obtenir le statut.

Le régime micro BIC en LMNP est dit forfaitaire : il s’applique aux revenus des locations meublées sans possibilité de déduire les charges “réelles” supportées par le bailleur pour l’exploitation de son bien. Il n’y a donc pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers.

Exemple 1 : Madame Loprel a acheté un appartement qu’elle loue. Elle perçoit 10,000€ de revenus locatifs par an. Elle rentre dans la catégorie LMNP. Lors de sa déclaration d’impôt, elle déclare ses 10,000€ de revenus et opte pour le régime Micro-BIC. Le fisc applique donc un abattement de 50% sur les revenus perçus. Madame Loprel est donc imposable sur 10,000 x 50% = 5,000€. Sa base imposable est donc de 5,000€.*

La déclaration des revenus locatifs se fait annuellement avec le formulaire n°2042 C pro en remplissant la case relative au total des loyers perçus (le fisc se charge lui-même d'appliquer l’abattement).

Attention : les seuils et abattements sont en cours de révision. La loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 modifie les règles d'imposition des locations meublées.

Option 2 : LMNP au Réel

A l’inverse du régime Micro-BIC, le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité de location. Ces charges correspondent principalement aux intérêts des emprunts qui financent le logement loué, aux amortissements du logement et de ses meubles ainsi que, bien entendu, à l’ensemble des frais de fonctionnement et d’entretien de ce dernier. Ces charges viennent en déduction de vos loyers perçus.

Les formalités déclaratives inhérentes au régime réel d’imposition nécessitent en principe l’intervention d’un expert-comptable (dont le montant de la prestation sera déductible).

Liste des charges déductibles

• Les frais de notaires et les frais d’acquisition
• Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien (ou de la société propriétaire de ce dernier)
• L’assurance habitation propriétaire non occupant
• La taxe foncière (hors TEOM et taxe d’habitation qui sont à la charge du locataire)
• L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers etc.)
• Les honoraires versés à un expert-comptable
• Les travaux (mais pas tous)
• L’amortissement du bien (à mettre en place avec le comptable)

Exemple 2 : Madame Loprel achète un bien 100,000€ et le meuble pour 10,000€. L’expert-comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans soit une déduction de 100,000 / 20 = 5,000€ par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit 10,000 / 5 = 2,000€ par an. Madame Loprel loue le bien meublé et perçoit 10,000€ de loyers par an. Par ailleurs, elle paie 500€ d’intérêts d’emprunt/an et 1,000€ de taxe foncière. En optant pour le régime réel, sa base imposable sera de : 10,000 – 5,000 –  2,000 – 1,000 – 500 = 1,500 €. La base de calcul de l’impôt est de 1,500€.

Il faut donc étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. L’arbitrage est assez simple : si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC s’impose.

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Application chez Prello

Un coacquéreur Prello est donc susceptible de relever :

👉  du régime du micro BIC ; ou

👉  du régime réel d’imposition (soit parce que le total de ses recettes annuelles excède le seuil du régime Micro BIC, soit parce qu’il aura volontairement opté pour ce régime d’imposition).

Dans le premier cas, et tel que nous l’avons vu ci-avant, l’actionnaire de la SCIA bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% pour le calcul de sa base imposable à l’impôt sur le revenu.

Dans le second cas, l’activité locative “exercée au réel” sera réputée constituer une “entreprise BIC” dont le contribuable sera le gérant (celle-ci n’aura pas de personnalité morale, elle se confond avec le contribuable, mais dispose d’un numéro SIRET). C’est au bilan de cette entreprise que seront inscrits les titres de la SCIA - ces titres seront donc réputés appartenir au patrimoine professionnel de cette entreprise BIC (et non plus au patrimoine personnel de l’actionnaire) laquelle percevra d’ailleurs les loyers issus de la location.

L'entreprise BIC devra être immatriculée auprès du guichet des formalités des entreprises. Pour en savoir plus sur la création de cette société, se reporter au dernier paragraphe.

En pratique, la constitution de cette entreprise emportera trois conséquences notables :

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👉 Comme pour toute entreprise, un bilan et un compte de résultat devront être préparés et envoyés à l’administration fiscale sur une base annuelle (sachez que notre expert comptable  s’occupant déjà de la déclaration de résultat de la SCIA vous fournira les informations nécessaires pour que vous puissiez réaliser la déclaration de l’entreprise BIC, notamment le calcul des amortissements ainsi que les charges annuelles de votre résidence) - vous devrez compléter la déclaration 2031, nous restons à votre disposition si nécessaire ; 

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👉 En inscrivant les titres de la SCIA au bilan de son entreprise BIC, l’actionnaire (le coacquéreur) perdra le droit d’occuper “gratuitement” la résidence pendant les nuitées qui lui sont réservées. En effet, une entreprise ne peut en principe mettre à disposition gratuite de son gérant (ou d’un tiers) l’un des éléments de son actif social (cette gratuité étant contraire à son intérêt social). Le contribuable devra donc constater un loyer “théorique” (dans son entreprise BIC) à chaque fois qu’il occupera la résidence à titre personnel. En pratique, Prello sera en mesure de vous indiquer le montant de ce loyer théorique.

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👉 Les loyers encaissés par l’entreprise BIC pourront s’imputer sur la quote-part (i) des charges supportées par la SCIA (par exemple, la taxe foncière, les intérêts grevant l’emprunt contracté par la SCIA pour acquérir la résidence, les frais d’entretien…) et (ii) des amortissements de la résidence et de ses meubles qui lui seront “remontés” via la translucidité fiscale de cette dernière au prorata de sa participation dans la SCIA (ainsi et concrètement, si le Client de Prello à acheté une part sur 8 de la SCIA, son entreprise BIC récupérera 1/8ème des charges annuelles de cette dernière et 1/8ème des amortissements). Bien entendu, les charges exposées par l’entreprise BIC (les honoraires du comptable par exemple) seront également imputables sur les loyers.

Attention : les loyers pris en compte dans le calcul de la base imposable incluent donc à la fois les loyers provenant de la location de votre bien à un tiers ET les loyers fictifs constatés dans le cadre de votre jouissance personnelle du bien.

Exemple : Madame Loprel est coacquéreur d'une part de résidence secondaire Prello d'une valeur de 100.000€. L’expert-comptable calcule que le bien est amortissable à hauteur de 5000€/an. Par ailleurs, elle paie 500€ d’intérêts d’emprunt/an et 1,000€ de taxe foncière. Madame Loprel occupe le bien 20 jours par an, pour un loyer fictif estimé à 5000€, et loue sa part pour 10,000€ de loyer par an. En optant pour le régime réel, sa base imposable sera de : (10,000 + 5000) – 5,000 –  1,000 – 500 = 8,500 €. La base de calcul de l’impôt est de 8500€.

La base imposable calculée plus haut va subir 2 couches de fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (ou cotisations sociales). Les prélèvements sociaux sont en principe de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de la tranche marginale d’imposition du contribuable - cette dernière varie de 0% à 45% (voire, 49% en cas d’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

Nb: Dans certains cas, les prélèvements sociaux au taux de 17,2% peuvent être substituées par des cotisations sociales URSSAF (globalement plus importantes).

En reprenant les exemples ci-dessus.

Exemple 1 : Madame Loprel a opté pour le LMNP au Micro-BIC et sa base imposable est de 5,000€. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Elle va payer les prélèvements sociaux : 5,000 * 17.2% = 860 €. Elle paie aussi l’impôt sur le revenu : 5,000 * 11% = 550€. Au total, Madame Loprel doit donc payer 1,410 € d’impôt.

Exemple 2 : Madame Loprel a opté pour le LMNP au réel et sa base imposable est de 1,500€. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Elle va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Elle paiera aussi l’impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €. Au total, Mr doit donc payer 423€ en tout

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La base imposable calculée plus haut va subir 2 couches de fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (ou cotisations sociales).

• Les prélèvements sociaux sont en principe de 17.2%.
• Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de la tranche marginale d’imposition du contribuable - cette dernière varie de 0% à 45% (voire, 49% en cas d’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

Deux exemples :

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Création de société et obtention du numéro de SIRET

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez, dans les quinze premiers jours qui suivent le début de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises.

Cette démarche vous permettra :

• d'obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l'existence de cette activité ;
• d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi : les revenus locatifs générés par une part de résidence secondaire Prello sous statut LMNP sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour déclarer ces revenus locatifs auprès de l'administration fiscale, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
• Le régime du micro BIC ;
• Le régime réel.

Pour plus d'informations sur le processus, se référer au dernier paragraphe.

Si vous avez choisi le régime réel veuillez suivre ces étapes :

À la suite de votre déclaration de revenus annuels habituelle, déclarez les recettes perçues sur le formulaire 2042 C PRO avec le montant de votre résultat fiscal au réel calculé à travers le formulaire n°2031-SD.
Pour rappel le montant des amortissements vous sera donné par Prello.

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Si vous avez choisi le régime micro-BIC veuillez suivre ces étapes :

À la suite de votre déclaration de revenus annuels habituelle, vous compléterez le formulaire n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles. L’abattement ne doit pas être déduit, c’est l’administration fiscale qui se chargera de ce calcul.

La création de votre société se fera à travers le Guichet Unique, site de l’INPI. Vous pourrez y accéder par ce lien :​​ https://procedures.inpi.fr/?/
Vous devrez vous connecter, ou créer un compte si vous n’en avez pas encore, vous pourrez vous identifier avec France Connect ou créer le compte directement sur le site de l’INPI (https://procedures.inpi.fr/?/account/create).

Une fois connecté, vous pourrez directement choisir l’option “Déposer une formalité de création d’entreprise” ce clic pour fera arriver sur cette page : https://guichet-unique.inpi.fr/companies . Ici vous cliquerez sur le bouton bleu “Créer une entreprise”.

Voici ensuite les réponses que vous donnerez pour chaque demande :

Quelle est la forme de l'entreprise que vous souhaitez créer ?
Entrepreneur individuel

L'entreprise bénéficie-t-elle du statut micro-entrepreneur ?
Non

Extension d'une entreprise étrangère
Non

Entreprise agricole
Non

L'entrepreneur a-t-il déjà exercé une activité non salariée en France ?
Vous répondrez selon votre situation, mais nous imaginerons ici que vous sélectionnez Non

Cliquer sur “Continuer”

Nom du brouillon
Libre à vous de choisir, nous prendrons par défaut “Location”

Vous remplirez ensuite toutes vos informations personnelles qui sont demandées et cliquerez sur “Étape suivante”

Adresse de l’entreprise (à vous de choisir, mais par défaut nous vous conseillons les réponses suivantes)
L'entrepreneur souhaite-t-il fixer l'adresse de son entreprise à son domicile personnel ?
Oui

L'entrepreneur souhaite-t-il associer l'adresse de son entreprise à son établissement ?
Non

Le déclarant a-t-il recours à une société de domiciliation ?
Non

Vous cocherez ensuite la petite case obligatoire et prenez note des informations données.

Vous cliquerez sur “Étape suivante”

Un contrat d'appui a-t-il été conclu ?
Non

Vous cliquerez sur “Étape suivante”

Liste des personnes ayant le pouvoir d’engager l’établissement (personne différente de l’entrepreneur) et des indivisaires 

Pas besoin de répondre, vous pourrez cliquer sur “Étape suivante”

S’agit-il d’une déclaration de renonciation à l'insaisissabilité sur la résidence principale ?
Non

Liste des insaisissabilités sur les résidences secondairesLaisser le champ vide et cliquer sur “Étape suivante”

Vous pouvez répondre aux champs obligatoires marqués d’un astérisque rouge et laisse les autres vides, mettez l’adresse de l’établissement que vous souhaitez (nous vous conseillons de mettre la même que celle renseignée en adresse de l’entreprise (pour rappel vous pouvez mettre votre adresse personnelle pour les deux).

Ensuite,
Présence de salariés dans l'établissement
Non

Emploie son (ou ses) premier(s) salarié(s)
Non

Vous cliquerez sur “Étape suivante”

Liste des activités de l'établissement
Cliquer sur le bouton bleu “Ajouter une activité”

Activité principale pour l'établissement
Oui

Date de début de l'activité
Vous pourrez mettre la date à laquelle vous êtes devenu associés de votre SCIA par exemple “01/01/2024”

Exercice de l'activité
Permanente

Activité non sédentaire
Non

Description détaillée
Vous êtes libre de mettre la description que vous souhaitez mais nous préconisons de mettre simplement “Location meublée non professionnelle”
(Pour rappel pour être en LMNP vous devrez respecter ces deux seuils : revenus générés par la location meublée supérieurs à 23.000 € TTC par an OU supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous dépassez ces seuils à cause d’autres locations que vous avez, vous pourrez mettre “Location meublée professionnelle”)

Catégorisation 1 de l'activité
Activités de service

Catégorisation 2 de l'activité
Location

Catégorisation 3 de l'activité
Location de biens immobiliers

Catégorisation 4 de l'activité
Loueur en meublé non professionnel (si vous respectez encore une fois les deux seuils cités plus haut, vous pourrez sinon choisir “Location de logements meublés - à titre professionnel”)

Artiste / Auteur
Non (sauf si vous êtes soumis au régime de la sécurité sociale des artistes - auteurs)

Marin professionnel
Non

Vous cliquerez sur “Étape suivante”

Puis à nouveau, vous cliquerez sur “Étape suivante”

Et encore une fois, vous cliquerez sur “Étape suivante”

Régime d'imposition des bénéfices
Vous choisirez “Micro BIC”  ou “Réel simplifié BIC”, avec le premier vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur votre bénéfice imposable; avec le deuxième, vous pourrez amortir au réel vos charges liées au bien mis en location.

Option pour le dépôt de déclarations trimestrielles, si TVA inférieure à 4000€/an
Non

Date de clôture de l'exercice comptable
31 Décembre

Vous cliquerez sur “Valider les informations”

Vous ajouterez ensuite votre pièce d’identité scannée (fichier PDF préférablement).

Vous cliquerez sur “Valider les pièces jointes”

Je consens à la mise à disposition de mes données personnelles à des fins de prospection
Libre à vous de choisir, mais nous vous conseillons de sélectionner Non

Adresse de correspondance
Vous ajouterez votre adresse postale.

Vous cliquerez sur “Étape suivante”

Vous cliquerez sur “Valider le dossier”

Vous cliquerez sur “Signer la formalité”

Vous vérifierez vos informations, cliquerez sur la case qui valide votre vérification et cliquerez sur “Signer la demande de création”

Le montant de votre formalité sera de 0,00€.

Voilà, vous venez de créer votre société ! N’Hésitez pas à vous reconnecter sur le site de l’INPI pour vérifier que la formalité soit bien validée, vous pourrez ensuite télécharger vos documents et récupérer votre numéro SIRET.

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